隨著社會的快速發(fā)展，城市化也在加快，在拆遷活動中，手續(xù)不完整的無證房屋是一種普遍現(xiàn)象。在討論補償安置的過程中，如果與合同有關(guān)，不同意，人們的無證房屋可能會突然被認定為非法建筑，并被提醒，如果不簽字，只能看房屋作為非法建筑拆除，相關(guān)房屋補償、裝修補償為零。當然，也有一些特殊的拆遷活動來改善環(huán)境，給人們帶來了拆除非法建筑的麻煩。那么，如何確定非法建筑呢？被認定為非法建筑，必須拆除嗎？

　　一、房屋在什么情況下會被認定為違法建筑？

　　北京拆遷律師回顧非法建筑的過去和現(xiàn)在，你會發(fā)現(xiàn)它總是被一層面紗覆蓋，沒有一個完整、清晰的概念。原因是我國建設(shè)行為的調(diào)整，約束經(jīng)歷了從政府通知命令逐步過渡到規(guī)范文件的使用，甚至發(fā)展到利用部門、地方政府規(guī)章、行政法規(guī)和法律管理的立法過程，建設(shè)行為涉及土地審批、規(guī)劃許可證、水利、交通、文物保護、園林綠化等領(lǐng)域。因此，非法建筑有廣義和狹義，廣義非法建筑是指違反土地管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃、水利、交通法律、建筑和構(gòu)筑法規(guī)，狹義的非法建筑是指違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法律、法規(guī)的建筑和構(gòu)筑。

　　在實踐中，非法建筑一般是指狹義的非法建筑。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條、第六十五條的規(guī)定，未取得建設(shè)項目規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)項目規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的建筑物，以及農(nóng)村集體土地、農(nóng)村規(guī)劃區(qū)未取得農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的建筑物，由縣級以上城鄉(xiāng)規(guī)劃部門或者負責集中執(zhí)法的城市管理部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府認定，限期改正或者限期拆除。其中，國有土地上的非法建筑，可以限期改正，處建設(shè)項目成本5%以上10%以下的罰款；限期拆除不能拆除的，沒收實物或者違法收入的，可以處以建設(shè)項目成本10%以下的罰款。

　　當然，并不是所有的無證房屋都只是上述規(guī)定?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》，特別是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》前身的《城市規(guī)劃法》，應當區(qū)別對待歷史遺留問題，按照比例原則合理處理，允許通過其他手段進行補救。

　　二、無建設(shè)規(guī)劃許可證被認定為違法建筑必須拆除嗎？

　　許多地方基層在拆除違法執(zhí)法時，基于各種執(zhí)法目的，沒有建設(shè)規(guī)劃許可證，拆除一個詞，相對簡單粗糙。事實上，北京拆遷律師根據(jù)現(xiàn)行的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理法律制度，并不全部拆除，如以下六種情況不得拆除：

　　首先，如果非法建筑對現(xiàn)有規(guī)劃實施的影響不嚴重，可以采取補救措施，無需拆除。所謂嚴重影響規(guī)劃實施的情況，一般是指占用規(guī)劃道路紅線、規(guī)劃綠地或廣場、市場、車站等公共設(shè)施用地，或影響鄰近、消防、交通等情況。這種做法的本質(zhì)是比例原則的應用，即在行政執(zhí)法的目的和目標的限制下，以最小限度地損害相對人的利益。典型案件，如最高人民法院在1999年終審（1999）第20號案件中，哈爾濱城市總體規(guī)劃中的中央街道規(guī)劃原則和中央街道建筑風格，是否覆蓋相鄰新華書店頂部作為判斷標準，決定匯豐公司應拆除超規(guī)劃區(qū)域，而不是無證區(qū)域。

　　其次，雖然對現(xiàn)有規(guī)劃的實施有嚴重影響，但不能拆除——即拆除非法建設(shè)可能會影響相鄰建筑的安全，損害無過錯利益相關(guān)者的合法權(quán)益或?qū)怖嬖斐芍卮髶p害。2010年，北京朝陽區(qū)社區(qū)業(yè)主未取得建設(shè)項目規(guī)劃許可證，朝陽區(qū)城市管理綜合行政執(zhí)法監(jiān)督局在執(zhí)法過程中，發(fā)現(xiàn)拆除第三層將對原建筑、相鄰建筑基礎(chǔ)造成安全風險，不排除樓梯倒塌等后果，最終沒有強制拆除非法建筑，但申請房屋所有權(quán)登記部門凍結(jié)房屋。

　　第三，由于地方政策落實不到位，沒有批準的建設(shè)程序或重建程序，但屬于村民唯一的住房情況。由于農(nóng)村發(fā)展和行政管理、村規(guī)劃實施等實際情況，宅基地住房一般程序不完整，甚至沒有程序，長期以來，這個問題不是農(nóng)村居民單方面克服，解決，主要過錯不是農(nóng)村居民，相反，管理現(xiàn)狀的主要原因是地方行政機關(guān)。行政執(zhí)法的最終目的是實現(xiàn)公共利益，確保社會的正常運行。拆遷執(zhí)法的，一是違反比例原則，二是相對人及其家屬流離失所，對其權(quán)益造成過度損害，三是公共利益與大多數(shù)個人利益對立，以不必要的犧牲個人利益為代價實現(xiàn)正式公共利益，違反行政執(zhí)法追求的最終價值。因此，這種情況一般主要考慮建設(shè)行為人家庭的生活安全利益，不以人為本的精神，不作為非法建筑拆遷的代價。

　　第四，村民在自己的宅基地或自己的土地范圍內(nèi)建造的附屬建筑，如車庫、倉庫等。這種簡單的附屬建筑一般不會發(fā)送一級審查。在一些地方，建設(shè)將以當?shù)亓⒎ǖ男问矫鞔_準予。例如，《江蘇省村規(guī)劃指南》第三條規(guī)定，村民可以在滿足健康生活的前提下，結(jié)合庭院靈活布置主要房屋、農(nóng)業(yè)機具、作物儲藏室、加工間等附屬房屋，方便生產(chǎn)。由于這些建筑沒有建在村公共區(qū)域，很難對村規(guī)劃產(chǎn)生重大的不利影響，也很少導致鄰里分歧，不應被拆除為非法建筑。

　　第五，建設(shè)行為人因招商引資或者行政承諾而建造的建筑物，不得簡單地認定為違法建筑物，并采取行政強制措施。相反，應當從維護政府信譽的角度，結(jié)合保護信任利益的原則，允許采取補救措施的合法化。例如，作者代表的湖北省黃石市的一起案件，十多年前，為了解決失地農(nóng)民未獲得補償安置的生計問題，與土地使用單位協(xié)調(diào)了一塊土地，用于建設(shè)商店、開發(fā)區(qū)、規(guī)劃委員會、土地、建設(shè)委員會、街道等部門開會通過建設(shè)項目。后來，村民們根據(jù)上述行政承諾投資建設(shè)商店，并在相關(guān)政府部門的配合下辦理了水、電、衛(wèi)生、工商、稅務(wù)等手續(xù)。這種建設(shè)行為是基于行政承諾的。建設(shè)行為人的財產(chǎn)利益應當受到保護，不得拆除為違法建筑。

　　第六，長期無證建筑。1984年《城市規(guī)劃法》實施前，由于沒有規(guī)劃許可制度的要求，當時的建設(shè)行為不需要辦理規(guī)劃許可手續(xù)。當然，我們不能認為以前形成的無證房屋是非法建筑，需要拆除?！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》于2008年1月1日實施。一些省市也將根據(jù)實際實施時間節(jié)點或當?shù)剞r(nóng)村規(guī)劃制度選擇較晚的時間節(jié)點作為邊界。早于此時建造的房屋不屬于必須拆除的情況。首先，它們將被納入非法建筑分類帳。隨著城市的發(fā)展，通過房屋征收和搬遷合理解決。新建以后新建的無證房屋，視具體情況而定。

　　北京拆遷律師結(jié)語：

　　拆除非法建筑是為了使城市和農(nóng)村更加美麗和整潔。因此，執(zhí)法部門在執(zhí)法過程中不能拆除未取得規(guī)劃許可證的房屋作為非法建筑的要求，而應當以維護公共利益為目的。公共利益是社會全部或大多數(shù)成員所享有的利益，強調(diào)利益所有者的公共性。受益范圍一般不是特定的大多數(shù)人。其利益在一定范圍內(nèi)具有共同性、普遍性和完整性，并應考慮整體社會發(fā)展因素，如誠信、公平、秩序和穩(wěn)定性。在實踐中，一些地方執(zhí)法部門在房屋征用和搬遷活動中以拆遷的旗幟降低了補償。需要注意的是，非法建筑的認定應當依法進行，責令拆遷應當嚴格適用比例原則，按照法律規(guī)劃的影響程度區(qū)分要求。對于一般公眾來說，我們應該提高法律意識，在未來進行新的建筑和重建行為時，應當及時依法處理各項行政審批。如果現(xiàn)有的房屋遇到拆遷危機，也不應該混亂，學會使用法律武器來維護自己的合法權(quán)益。