在二手房買賣中有很多房主并沒有取得房產(chǎn)證，可是依然有人愿意買這房子，此時可能會寄希望于簽訂的書面房屋買賣合同來保護自身的利益。那根據(jù)法律的規(guī)定，這沒房產(chǎn)證的房屋買賣合同是否有效呢？北京律師馬上為你做詳細解答。

　　一、基本案情

　　原告葉某、黃某與被告周某、鄧某簽訂了《房地產(chǎn)銷售合同》 ，同意被告將自己的成套商品房出售給原告。合同簽訂后，原告按照合同支付了房屋的全部款項。原告葉某向房管局繳納了相關交易契稅，辦理了房屋所有權轉讓手續(xù)。原告到房產(chǎn)部門申請房產(chǎn)證續(xù)期，并以葉、黃的名義辦理了房產(chǎn)所有權登記。當時，由于政策原因，土地使用權的財產(chǎn)尚未處理。因此，買賣雙方在購買物業(yè)時并沒有辦理土地轉讓手續(xù)。目前的土地轉讓條件已經(jīng)滿足，但被告方拒絕協(xié)助轉讓，雙方產(chǎn)生了糾紛。原告主張從法律上確認房地產(chǎn)買賣合同和補充協(xié)議的有效性，并請被告協(xié)助原告登記土地使用權的變更。

　　二、律師評析

　　本案中，被告享有對涉案房屋的實體處分權，房屋買賣合同是雙方的真實意思表示。原被告與被告簽訂房屋買賣合同時，被告未依法登記領取權屬證書，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的不能過戶的情形。而《房地產(chǎn)管理法》的相關規(guī)定，一般被認為是管理的強制性規(guī)定，而不是確定合同效力的強制性規(guī)定。并且從物權和債權的法理角度來看，土地使用權證不過戶不影響房屋買賣合同的效力。故本案雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。房屋買賣的合同義務包括標的物權利的轉移。在符合領證條件時，出賣人有義務協(xié)助買受人辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

　　房屋所有權包括房屋所有權和土地使用權。房屋所有權和房屋的土地保有權之間不存在法律依賴關系。如果忽視土地使用權，住宅物業(yè)的購置和交易將不可避免地面臨風險。

　　第一，很難了解房貸的情況。一些房地產(chǎn)開發(fā)商因為資金不足，用建設用地的土地使用權作為貸款抵押物向銀行貸款。一旦房地產(chǎn)開發(fā)商無力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣土地使用權，并從價款中優(yōu)先受償。這時候就很難維護購房者的合法權益了。

　　第二，企業(yè)難以及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)商違規(guī)用地的事實，沒有辦理土地資源使用權證就無法研究發(fā)現(xiàn)學生自己需要購買的是無土地使用權的違規(guī)建筑；

　　第三，不能進行二手房交易，很多業(yè)主在進行二手房交易時，只想找開發(fā)商換土地使用權，但此時開發(fā)商已經(jīng)空置；

　　第四，它在拆遷補償期間遭受了損失，因為拆遷補償不僅包括房屋所有權的價值，還包括土地使用權的價值。

　　隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，實行“雙證書”制度，可以有效地避免這種糾紛，確保房地產(chǎn)交易的安全。

　　法律依據(jù)

　　《中華人民共和國民法典》 第一百四十三條

　　具備下列條件的民事法律行為有效：

　　（一）行為人具有相應的民事行為能力；

　　（二）意思表示真實；

　　（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。

　　《中華人民共和國民法典》 第五百九十七條

　　因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的，買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。

　　法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規(guī)定。

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