賣房人違約，買房人可否主張傭金損失，這個問題是以買房人要求解除合同為前提進行討論的。如果在作為守約方的買房人要求繼續履行合同，則當然不可以再主張傭金損失。因為傭金是買房人按照合同約定應當支付的，合同得以繼續履行，其沒有損失傭金。下面和北京房產律師一起看看這起相關案例。

　　一、基本案情

　　被告孫某是系爭房屋的登記企業產權人。2015年12月24日，被告（甲方）、原告（乙方）以及我國案外人漢宇地產（丙方）簽訂《房地產市場買賣居間合作協議》，約定：

　　1、乙方對經驗看的房地產已充分進行了解學生清楚，為表示對丙方居間活動提供的房地產之購買自己誠意，現通過丙方向就是甲方公司支付行為意向金五萬元，待甲方簽收后該意向金即轉為定金；

　　2、系爭房屋信息權利可以人為孫某，建筑施工面積270.41平方米，成交總價款380萬元；

　　3、丙方應在教學收到投資意向金后次日起一個社會工作存在日內轉付該意向金，并隨時依乙方之查詢結果告知乙方人員業務數據處理實際情況，在此期間內，乙方不得中國收回該意向金；

　　4、乙方交付的意向金待甲方提出書面簽收后即轉為定金；

　　5、甲乙雙方是否同意，在甲乙簽訂《房地產經濟買賣相關協議》等證明我們買賣法律關系發展已經開始成立的合同后，分別按本協議第三條明確約定的房地產總價款的1％或《傭金確認書》等約定向丙方支付平臺傭金；

　　6、在甲乙雙方國家簽署《房地產價格買賣安全協議》后一致認為同意；如甲乙雙方之任何一方未能有效履行《房地產行業買賣管理協議》，導致對于本次研究房地產商品買賣過程中未能得到最終目標完成或《上海市城市房地產金融買賣勞動合同》無法組織簽署的，違約方應向丙方支付居間服務資源補償費76,000元；如甲乙雙方經協商合意解除《房地產產品買賣貿易協議》或合意解除后通過學習其他重要途徑另行設計完成該房地產網絡交易，致使丙方利益保護受損的，則上述問題金額應由甲乙雙方實現共同提高支付丙方。

　　另查明，同日，被告（甲方）與原告（乙方）簽訂《房地產資產買賣用戶協議》，約定：

　　1、定金的支付生活方式：乙方能夠通過漢宇地產向甲方要求支付能力意向金五萬元，待甲方簽收后該筆意向金即轉為定金，甲乙雙方按照約定定金總額為5萬元；

　　2、系爭房屋結構性質、面積、權屬編號、抵押融資情況、使用不同情況、成交總價款380萬元整，在甲乙雙方必須簽訂《上海市促進房地產銷售買賣保險合同》后一日內，房價款支付分兩期及尾款，第二期房價款如何通過商業銀行不良貸款資金支付；

　　3、甲乙雙方同時約定，乙方自愿主動承擔由于本次調查交易系統產生的稅費；

　　4、甲乙雙方政府簽署本協議后買賣數量關系即成立，為辦理知識產權過戶登記注冊手續之需，雙方同意在本協議簽署生效后且于2016年1月20日前（含當日）共赴漢宇地產集團簽署該房地產的買賣合同（網簽版）。上述這些協議直接簽訂后，原告向被告支付5萬元。再查明，原告向漢宇地產簽署傭金確認書，確認傭金支出金額為76,000元，簽合同支付50％，過戶前支付50％。原告于2016年4月13日向漢宇地產現金支付傭金60,000元。原告于2016年3月8日向被告寄送律師函一份，主張如訴請之內容，但均遭退回，被告亦表示他們沒有真正收到。審理中，被告表示這是因為對簽署的房地產買賣協議中關于財務付款控制方式和時間可能存有異議而向中介機構表示方法不再只是繼續售房，故原、被告制度產生矛盾糾紛。

　　一審彭某、孫某之間就系爭房屋簽訂的《房地產買賣協議》系雙方的真實意思表達，未違反法律、行政法規的強制性規定，屬于有效的合同，雙方均應予以恪守。孫某系具有完全民事行為能力之人，協議內容雖為模板，但是涉及房屋信息、具體購房流程等關鍵內容均是人工手寫，體現的是雙方的約定合意，因此孫某稱其在簽署協議時未仔細閱看約定內容的抗辯及協議內容為格式條款的異議，法院不予支持。同時，彭某、孫某雖然沒有最終簽訂網簽版的上海市房地產買賣合同，但是彭某、孫某在2015年12月24日簽署的《房地產買賣協議》已經就系爭房屋的基本情況、房屋價款、付款方式、交付日期、價款支付期限和方式等房屋買賣的基本要件進行了約定，彭某、孫某之間就系爭房屋已經成立了有效的房屋買賣合同關系。在房屋買賣合同簽訂后，孫某以不愿意接受合同付款時間和方式等為由拒絕簽訂網簽版買賣合同，屬于違約行為，彭某以此主張解除房屋買賣協議，于法有據，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權要求賠償損失。彭某要求孫某雙倍返還定金10萬元，孫某認為彭某已付的款項5萬元僅為意向金而非定金的說法，法院不予支持，盡管在協議的約定上是要求彭某將款項交由中介方再轉至孫某處，且需要孫某簽收，但是根據孫某的陳述，孫某在彭某付款當天就提出異議故不簽署收據，但是孫某也沒有將所謂不予接受的5萬元予以退回，其在行為上已經接受了該定金5萬元，故彭某要求孫某雙倍返還10萬元定金，于法不悖，法院予以支持。對于彭某主張孫某賠償的中介傭金損失，根據已查明的事實，中介方已經促成了彭某、孫某之間的房屋買賣協議，已經完成了居間工作中的絕大部分工作，其向已經簽署傭金確認書的彭某主張傭金，而彭某如約向中介方支付的傭金在孫某違約的情況下理應由孫某承擔。但是彭某實際上支付的傭金僅為60,000元，而彭某主張76,000元，對于超出的部分因為尚未實際產生，法院不予支持，故孫某應向彭某賠償傭金損失60,000元。對于彭某主張的房屋溢價預期損失，法院認為，誠然在2016年春節之后上海市的房屋價格大幅上漲，但是本案中雙方約定簽署正式房地產買賣合同的日期是2016年1月20日，此時房屋價格也處于相對平穩的時期，即便在該日彭某始知道孫某不愿意繼續出售房屋將違約，彭某在此時亦有避免損失擴大的義務，彭某此時亦可以及時另購他房，因此彭某主張孫某賠償房屋溢價預期損失，法院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條第一款、第九十七條、第一百一十五條的規定，判決如下：一、確認原告彭某與被告孫某簽訂的《房地產買賣協議》解除；二、被告孫某于判決生效之日起十日內雙倍返還原告彭某定金計100,000元；三、被告孫某于判決生效之日起十日內賠償原告彭某傭金損失60,000元；四、駁回原告彭某的其余訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費7,990元，減半收取3,995元以及財產保全申請費1,400元，合計5,395元，由原告彭某負擔2,245元，被告孫某負擔3,150元。

　　二審法院認為，雙方所簽的協議中約定，如買賣雙方之任何一方未能履行《房地產買賣協議》，導致本次房地產買賣未能最終完成或《上海市房地產買賣合同》無法簽署的，違約方應向丙方支付居間服務補償費76,000元。而根據現已查明的事實，本案的違約方為孫某，因此，應由違約方孫某承擔向居間方支付居間服務費的責任與義務。彭某提起本案的一審訴訟時間為2016年3月25日，根據其訴請的內容，其已經認定買賣合同無法履行的責任方為出賣方孫某，即孫某違約。故即使其曾向居間方XX公司簽署過傭金確認書，但根據其與孫某及XX公司三方的房地產買賣居間協議的約定，應當由違約方孫某向XX公司承擔傭金的支付責任，其不應當向XX公司支付傭金。根據彭某提供的所謂傭金支付證據，其實際支付6萬元傭金的時間為2016年4月13日，現因XX公司本案審理過程中不到庭就是否實際收到彭某支付的6萬元傭金進行說明，故在孫某對彭某6萬元傭金支付的真實性提出質疑的情況下，本院難以認定彭某已經實際向XX公司支付了6萬元的傭金。如彭某確實向XX公司支付了6萬元的傭金，其可憑本案中對于孫某作為合同履行的違約方的認定，向XX公司另案主張已付款項的返還，再由XX公司向孫某主張傭金的支付。因此，原審判決孫某向彭某賠償6萬元的傭金損失，依據不充分，本院予以糾正。綜上，原審判決確認孫某與彭某簽訂的《房地產買賣協議》解除和判令孫某雙倍返還彭某定金共計10萬元，并無不當。上訴人孫某認為意向金沒有轉為定金，其不存在違約行為及不應當雙倍返還定金等的意見，缺乏充分的事實根據，本院不予采納。但孫某有關在本案中不予賠償彭某6萬元傭金的意見，本院予以采納。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款的規定，判決如下：

　　一、維持上海市松江區人民法院（2016）滬0117民初5638號民事判決第一、二、四項；

　　二、撤銷上海市松江區人民法院（2016）滬0117民初5638號民事判決第三項；

　　三、駁回被上訴人彭某要求上訴人孫某賠償中介傭金損失人民幣76,000元的訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。一審案件受理費人民幣7,990元，減半收取3,995元以及財產保全申請費1,400元，合計5,395元，由孫某負擔1,500元，彭某負擔3,895元。二審案件受理費人民幣3,500元，由孫某負擔2,500元，彭某負擔1,000元。本判決為終審判決。

　　二、律師分析

　　（一）在買方解除合同的前提下

　　討論了在買方要求解除合同的前提下，賣方是否違約，買方能否主張傭金損失。如果作為守約方的買方要求繼續履行合同，當然不能再主張傭金損失。因為傭金是買方根據合同應該支付的，所以合同可以繼續履行，沒有傭金損失。

　　（二）買房人可以進行選擇主張通過實際經濟損失或違約金

　　1. 購房者可以選擇索賠實際損失

　　買賣合同司法解釋第二十九條：買賣合同的一方當事人違反合同，給對方當事人造成損失，對方當事人請求賠償可得利益損失的，人民法院應當根據當事人的訴訟請求，依照合同法第一百一十三條、第一百一十九條、第三十一條的規定予以認定。《合同法》第一百一十三條：當事人一方不履行合同義務或者不按照約定履行合同義務，給對方造成損失的，賠償的數額應當相當于違反合同所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方在訂立合同時預見或者應當預見的損失。經營者向消費者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當依照《中華人民共和國消費者權益保護法》的規定承擔損害賠償責任。根據上述法律規定，買方可以主張實際損失，但他們受到可預見性原則的限制。

　　2.買方可以選擇索取違約，但可能需要根據法律做出調整

　　《合同法》第114條規定：“當事人之間可以通過約定一方違約時應當能夠根據企業違約風險情況向對方公司支付存在一定數額的違約金，也可以按照約定因違約行為產生的損失賠償額的計算教學方法。約定的違約金低于社會造成的損失的，當事人自己可以使用請求中國人民對于法院工作或者仲裁機構發展予以增加；約定的違約金過分高于生活造成的損失的，當事人是否可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當有效減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當積極履行政府債務。” 《合同法解釋二》第29條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院認為應當以實際經濟損失為基礎，兼顧合同地履行自身情況、當事人的過錯程度分析以及市場預期利益等綜合考慮因素，根據教育公平理論原則和誠實信用評價原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過環境造成巨大損失的30%的，一般都是可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的‘過分高于健康造成的損失’”

　　違約金在本質上是損害國家賠償額的預定，即簽訂勞動合同的時候，合同關系雙方當事人進行預先評估企業如果沒有一方違約會給對方公司造成影響多大的損失，雙方發展對于一個預估的數額都認可，即以違約金的方式（包括中國具體數額或者可以計算教學方法等）予以明確約定在合同中。在一方發生違約時，守約方即以違約金條款向違約方主張賠償。這樣一種非常有利于提高擔保服務合同的履行，非常具有高效的保護守約方的利益。但是，民法的賠償原則是“填平原則”，即違約方給守約方的賠償和守約方的損失一些基本情況一致，如果違約金低于市場或者不能過分高于守約方的實際成本損失，都會直接造成資源非常不公平的后果，違背了違約金制度體系設置的初衷和民法的基本理論原則。因此，法律法規規定了違約金調整社會規則。如果買房人主張違約金，就要不斷受到違約金調整管理規則的限制。

　　（三）準則是買方是否就違約或實際損失要求賠償

　　買家可以選擇主張違約金或者實際損失，但不能同時主張。

　　所謂的違約懲罰，也就是說，根據賣方要求賠償的合同協議，包括逾期違約（通常是房屋總價值或支付金額的50,000%）和違約（通常是房屋總價值的20%)。所謂實際損失，主要是房屋損失、傭金損失

　　因此，如果買方要求賠償的是違約或押金，你不能要求賠償傭金損失。如果買方要求賠償的是實際損失，一般可以要求賠償傭金損失。

　　（四）不可以進行主張通過傭金的情形

　　如上所述，如果遵守合同的一方要求處罰，則不能要求賠償傭金損失。此外，即使當事方要求賠償實際損失，它也可能無法要求賠償傭金損失，例如，如果合同規定違約方向中介機構支付傭金或罰款，而且當事方免除支付傭金的義務。

　　大家閱讀到這里相信已經對上述的相關規定已經有所了解，其實問題本身是很簡單的，相信你對此已有基本的認識，如果你對上述文章中的敘述或者其他的問題感到疑惑，歡迎咨詢北京房產律師。