抵押是指債務人或者第三人不轉移某些財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。 抵押是建立在某些特定的物之上的，是一種債的擔保形式。更多詳細內容請看北京房產糾紛律師的講解。

　　一、案情簡介

　　2011年10月，徐某借給張某100萬元，并約定借期1年和利息收入償還各種方式，張某用自己企業名下的房屋建設提供一個抵押貸款擔保，當日雙方到房地產市場交易信息中心辦理了抵押資產登記管理手續，一周后徐某拿到了作為抵押權證。同時，徐某也履行了我們自己的義務，將錢打到了張某的賬戶。張某按期履行了網絡支付以及利息的義務，到期后本金和技術最后通過一期利息未能及時償還。經徐某多次催要，張某不僅未還款，且連電話也不接了。無奈，徐某訴至人民法院，要求對于被告張某償還債務本息。法院經審理后判決：被告張某承擔能力還款義務，但徐某在此次訴訟中因未對抵押房產公司提出抵押權的主張，故該判決無法讓徐某真正可以實現社會債權，無法得到實現對該抵押房產的抵押權。今年初，徐某向法院工作申請國家實現需要抵押物權，法院應當受理此案后，經過調查審理確認抵押融資擔保法律關系更加明確，抵押物權合法合理有效，于是他們做出裁定：徐某對張某的抵押房產享有抵押權，準許徐某依法拍賣、變賣，變賣價款在上一判決書的判決數額較大范圍內能夠享有教育優先受償權。

　　二、律師觀點

　　新的民事訴訟法第一百九十七條規定，當事人向法院申請變現擔保物權的，法院應當經審查，依照法律規定，責令拍賣、變賣擔保財產，當事人可以向人民法院申請強制執行。在這種情況下，徐可能會選擇在第一次訴訟中一起提出貸款合同和抵押貸款索賠，但徐可能由于某種原因沒有一起提出，以前的訴訟只是確認了貸款關系，但被告一直未能找到，本文的判決不能讓徐可實現索賠，也不能行使抵押權，使訴訟變得徒勞。但是，根據本條的規定，許志永可以直接向法院申請變現抵押擔保物權，因為貸款事實已經由有效判決確定，無爭議，抵押財產已經依法登記，他的抵押申請符合抵押擔保物權的情形。因此，法院適用新《民事訴訟法》和《物權法》作出一審終審裁決： 法院依法準許以拍賣、出售等方式變更抵押財產價格，申請人須在價格變更后在判決范圍內優先受償。

　　在這種情況下，由于適用新民事訴訟法的相關規定，直接采用特別程序確認抵押權。過去，實現擔保權益需要適用普通訴訟程序。一審程序往往需要6個月，要滿足公告的需要，甚至需要更長的時間，有可能到二審。新民訴訟法實施后，將擔保物權的實現納入特別程序，耗時短，程序簡化，省時省力。得益于這一法律，許燦在短時間內得到了裁決，彌補了第一次訴訟的缺陷，并直接申請執行。但該條規定適用于抵押事實清楚、權利義務關系明確、爭議不大的情況。對于一些民事權益糾紛案件，法院一般會判決終結特別程序，案件當事人需要另行起訴，即情況復雜的案件不適用該規定，只能走普通程序。

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