古有“孟母三遷”，今有重金購買“學區房”的噱頭， 許多業主為了能讓孩子享受優質的教育資源，往往優先考慮 學區房，因此學區房的價格要昂貴很多，同時也成為一些開 發商的重要促銷手段。部分開發商會大力宣傳其所承建小區 為某某學校學區房，但是如果后期因為種種因素未能實現學區房劃分，業主群體性起訴，勢必給開發商帶來一定影響， 開發商要承擔什么責任呢？為此，又該如何應對？來看看北京律師是如何說的。

　　一、首先，違反 "學區房 "的宣傳，開發商需要承擔違約責任。

　　《最高國家人民對于法院進行關于審理商品房買賣雙方合同管理糾紛解決案件可以適用中國法律制度若干重要問題的解釋》第三條明確規定：“商品房的銷售網絡廣告和宣傳教育資料為要約邀請，但是出賣人就商品房項目開發發展規劃能力范圍內的房屋及相關基礎設施方面所作的說明和允諾具體分析確定，并對商品房買賣合同的訂立社會以及提高房屋市場價格的確定有一個重大環境影響的，應當學習視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為經濟合同主要內容，當事人沒有違反的，應當積極承擔違約主體責任。” 開發商通過銷售商品房時往往以該小區為某重點研究小學的學區房作為教學重點知識宣傳，該宣傳（說明）具體情況確定，應當視作要約。《合同法》第十三條規定：“當事人之間訂立保險合同，采取要約、承諾服務方式。”第二十五條規定：“承諾生效時合同關系成立。”買房人與開發商簽訂《商品房預售合同》（注：該合同書中我們一般來說不會有很多關于學區房的條款）即承諾，該合同（既包括施工合同里載明的條款，也包含該學區房的約定）即成立。《合同法》第四十四條第一款規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”即買房人與開發商簽訂《商品房預售合同》時，合同書及學區房的約定即生效。開發商違反該學區房的約定，應當主動承擔違約成本責任。

　　二、開發商免責的無效

　　《合同法》第四十條規定：有本法第五十二條、第五十三條規定的情形，或者提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，格式條款無效。" "商品房預售合同 "往往有類似"本合同條款中不含廣告，甲方（開發商）概不負責"的條款。合同是開發商提供的，屬于格式條款，免除開發商的責任。這個協議是無效的。

　　三、賠償金額的確定

　　《合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行企業合同管理義務教育或者沒有履行勞動合同進行義務不符合約定的，應當積極承擔我們繼續履行、采取補救措施研究或者國家賠償經濟損失等違約風險責任。” 買房人要想向開發商主張違約行為責任公司就要有明確的依據。比如，買房人向開發商主張違約金，要有一個明確的合同法律依據（即某個合同條款約定開發商違反學區房的約定要承擔多少違約金），但是因為這樣的合同約定基本不會有。

　　“繼續執行”和“采取補救措施”基本上沒有希望，只能要求開發商“賠償損失”。購房者的成本可能會對他們孩子的教育產生負面影響（他們不能進入開發商宣傳的重點小學） ，或者增加購房者的經濟負擔（他們會選擇教育資源同樣好但成本更高的學校），購房者因此遭受的情緒困擾等等，但是這些損失很難用金錢來量化。因此，損失的數額很難確定。此時，法院只能根據雙方當事人的過錯和日常生活經驗自由裁量權。然而，有時買方的損失可以量化，買方可以要求具體數額的賠償給開發商。

　　房屋作為家庭的重要資產，消費者在 購買房屋時應盡審慎的注意義務，深入了解當地的學區政策， 避免因疏忽、輕率做出購房的決定而承擔損失。如果您有這方面的法律問題，請咨詢北京律師。