付款是買房人的主要義務(wù)，買房人因?yàn)楝F(xiàn)金不足等原因往往會(huì)通過(guò)銀行貸款的方式支付第二期房款。在買房人申請(qǐng)貸款的過(guò)程中，賣房人也需要提供一些證件材料并簽字，但是這不意味著賣房人和銀行之間有合同關(guān)系（這只是賣房人基于誠(chéng)信原則履行自己的附隨義務(wù)），更不代表銀行遲延房款的風(fēng)險(xiǎn)由賣房人承擔(dān)。下面請(qǐng)和北京律師一起走進(jìn)張某與蔣某某房屋買賣合同糾紛案。

　　一、案件詳情

　　2013年3月17日，張某與蔣某某簽訂房地產(chǎn)居間合同，蔣某某將其名下的位于上海市閘 北區(qū)普善路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋）出售給張某，雙方約定房屋總價(jià)為人民幣（以下幣種均為人民幣）260萬(wàn)元，張某應(yīng)于2013年3月16日支付3萬(wàn)元，于3月17日支付20萬(wàn)元，于3月18日支付首付款76萬(wàn)元，尾款以銀行貸款方式支付，不夠部分以現(xiàn)金支付。同日，張某與蔣某某簽訂《房?jī)r(jià)調(diào)價(jià)確認(rèn)書》，雙方確認(rèn)“去閘北區(qū)房地產(chǎn)交易中心居間合同貳佰陸拾萬(wàn)元不作為成交價(jià)。以叁佰貳拾萬(wàn)元作為成交價(jià)”。2013年3月18日，雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》（網(wǎng)簽合同），約定蔣某某以260萬(wàn)元的價(jià)格出讓涉案房屋給張鳳。合同第四條約定，蔣某某于2013年4月20日前騰出涉案房屋并通知張某進(jìn)行驗(yàn)收交接。合同第九條約定，張某未按本合同約定期限付款的，蔣某某應(yīng)書面催告張某，自收到書面催告之日起的五日內(nèi)，張某仍未付款的，蔣某某有權(quán)單方解除合同，并書面通知張某，自收到通知之日起的五日內(nèi)張某未提出異議，合同即行解除。蔣某某可從張某已付款中扣除張某應(yīng)向蔣某某支付逾期未付款20%的違約金，余款返還給張某……。合同附件三即付款協(xié)議中約定，張某應(yīng)于2013年3月16日前支付3萬(wàn)元作為定金，2013年3月17日前支付17萬(wàn)元，于3月18日前支付76萬(wàn)元，于2013年5月31日前支付164萬(wàn)元。2013年3月16日、2013年3月17日、2013年3月18日張某分別給付蔣某某房款3萬(wàn)元、17萬(wàn)元、76萬(wàn)元，共計(jì)96萬(wàn)元。2013年3月26日，蔣林中與張某簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同條款變更協(xié)議書》，約定：“房地產(chǎn)買賣合同第四條改為：甲方收到乙方全部房款后于2013年5月15日前騰出房屋，交接鑰匙；中期付款陸拾貳萬(wàn)于2013年4月1日支付給甲方；房地產(chǎn)買賣合同附件三付款協(xié)議改為：乙方于2013年5月10日前支付164萬(wàn)元……”。2013年4月1日張某給付蔣某某房款60萬(wàn)元。2013年5月11日，蔣某某向張某的身份證地址發(fā)送了書面催款函。特快專遞上寫明了收件人和寄件人的手機(jī)號(hào)碼。該特快專遞于2013年5月20日以收件人拒收的原因退回。在郵局查詢查單的答復(fù)備注中注明：“此件投遞員聯(lián)系收件人時(shí)收件人講不在家在上海叫退回去的。”2013年5月18日，蔣某某向張某的身份證地址發(fā)送了書面解除合同函。特快專遞上寫明了收件人和寄件人的手機(jī)號(hào)碼。該特快專遞于2013年5月23日退回上海。在郵局查詢查單的答復(fù)備注中注明：“是收件人叫投遞員退回去的，批條上都注明了”。2013年5月31日，蔣某某向張某的身份證地址發(fā)送了書面函件，要求張某接函后立即提供銀行帳號(hào)以便退回已付房款。特快專遞上寫明了收件人和寄件人的手機(jī)號(hào)碼。該特快專遞于2013年6月5日退回。在郵局查詢查單的答復(fù)備注中注明：“此件經(jīng)查郵政安樂(lè)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)人XXXXXXXXXXX，她講此件是收件人講不在天長(zhǎng)叫退回去的”。2013年5月29日，張某和中信銀行盧灣支行簽署購(gòu)房借款合同，約定貸款期限自2013年5月31日至2039年5月31日。2013年5月30日，張某向蔣某某發(fā)出短信和書面通知，表示其已經(jīng)準(zhǔn)備好全部房款，通知蔣某某于2013年6月2日上午九點(diǎn)至交易中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和交房手續(xù)。2013年5月31日，張某交納了涉案房屋的契稅39，000元。2013年6月2日，張某至交易中心，蔣某某則未去交易中心。2013年6月4日，張某發(fā)出催告函和短信給蔣某某，通知蔣某某于6月6日上午九點(diǎn)至交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和房款交接。2013年6月6日，張某至交易中心，蔣林中則未去交易中心。2013年6月，張某以蔣某某拒絕協(xié)助其辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和交房手續(xù)為由請(qǐng)求判令：1、蔣某某繼續(xù)履行2013年3月19日與張某簽訂的上海市房地產(chǎn)買賣合同；2、蔣某某協(xié)助張某辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和抵押登記手續(xù)；3、蔣某某將涉案房屋交付給張某。原 審審理中，蔣某某辯稱，2013年3月26日，其與張某簽訂了一份變更協(xié)議書，約定張某應(yīng)當(dāng)在2013年5月10日前支付最后一筆房款，但是張某并未按約支付該房款。根據(jù)雙方的合同約定，蔣某某于2013年5月18日通知張某解除合同，張某未在合同約定的時(shí)間內(nèi)提出異議，故蔣某某認(rèn)為雙方的合同已經(jīng)在2013年5月19日解除，現(xiàn)不同意繼續(xù)履行合同。蔣某某同時(shí)訴稱，根據(jù)雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同約定若張某逾期未付款，蔣某某應(yīng)當(dāng)書面催告，張某自收到蔣某某書面催告之日起的五日內(nèi)仍未付款的，蔣某某有權(quán)單方解除合同，并書面通知張某。張某自收到通知之日起五日內(nèi)未提出異議的，合同即行解除。蔣某某可從張某已付款中扣除20%違約金，余款返還給張某。2013年3月26日，雙方簽訂了上海市房地產(chǎn)買賣合同條款變更協(xié)議書，約定變更部分買賣合同條款。由于張某未按約定時(shí)間將164萬(wàn)元支付給蔣某某，蔣某某于2013年5月11日通知張某立即按約支付房款，但張某仍然沒(méi)有支付。蔣某某于2013年5月18日按約解除合同并通知了張某，張某在合同約定的時(shí)間內(nèi)未提出異議。蔣某某認(rèn)為雙方所簽訂的買賣合同已經(jīng)解除，現(xiàn)請(qǐng)求判令：1、確認(rèn)張某與蔣某某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同于2013年5月19日解除；2、張某給付蔣某某違約金31.2萬(wàn)元。

　　一審人民法院一般認(rèn)為張某與蔣某某所簽訂的房地產(chǎn)居間服務(wù)合同、上海市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣交易合同、上海市中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)買賣勞動(dòng)合同管理?xiàng)l款設(shè)計(jì)變更協(xié)議書是當(dāng)事人的真實(shí)存在意思就是表示，未違反相關(guān)法律法規(guī)禁止性規(guī)范規(guī)定，當(dāng)屬我們有效，雙方應(yīng)恪守自己履行，如有發(fā)生違約，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)一些相應(yīng)的違約主體責(zé)任。根據(jù)學(xué)生雙方信息在上海市房 地產(chǎn)買賣經(jīng)濟(jì)合同內(nèi)容條款需要變更控制協(xié)議分析書中的約定，張某應(yīng)于2013年5月10日前完成支付尾款164萬(wàn)元。根據(jù)我國(guó)庭審查明的事實(shí)，張某于2013年5月底方獲得商業(yè)銀行不良貸款，其并未能如約支付164萬(wàn)元尾款，張某的行為能力構(gòu)成部分逾期客戶付款。關(guān)于催告付款和通知解除保險(xiǎn)合同一節(jié)，根據(jù)蔣某某研究提供的證據(jù)，可以充分證明其按照張某在買賣合同上方法提供的身份證地址問(wèn)題予以了書面催告，之后又發(fā)了一種書面形式解除合同的函件。雖然蔣某某快遞的郵件系統(tǒng)都被退回，但由于發(fā)展雙方在合同上約定催告和通知解除合同的方式影響均是采用書面形式，故在張某已違約且蔣某某老師并不了解知曉張某在上海的實(shí)際生活居住環(huán)境地址的情況下，其選擇以張某的身份證地址數(shù)據(jù)作為發(fā)函的地址，對(duì)蔣某某來(lái)說(shuō)是最符合技術(shù)合同明確約定的方式，對(duì)此產(chǎn)生難以苛責(zé)，故張某認(rèn)為蔣某某教師應(yīng)當(dāng)如何通過(guò)網(wǎng)絡(luò)電話用戶或者社會(huì)中介目標(biāo)公司向其發(fā)函的主張，原審法院不予采信。且根據(jù)郵局對(duì)快遞回退原因的記載，表明隨著快遞行業(yè)人員與張某都進(jìn)行了各種電話之間聯(lián)系，張某應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)此方面引起人們高度集中注意，并應(yīng)及時(shí)與蔣某某協(xié)商延期付款事宜。雖然，蔣某某在催告和通知解除合同一節(jié)中，還可以與張某進(jìn)行更有效的溝通，但由于張某違約在前，蔣某某并不能同時(shí)因?yàn)槠浯吒嫘袨榈蔫Υ枚鴨适浣獬贤臋?quán)利。鑒于目前雙方國(guó)家對(duì)于產(chǎn)品延期付款一節(jié)未能得到重新認(rèn)識(shí)達(dá)成合意，而蔣某某堅(jiān)持學(xué)習(xí)要求政府解除合同，根據(jù)需求雙方貿(mào)易合同的約定，蔣某某學(xué)校要求患者解除合同的訴請(qǐng)，原審法院必須予以政策支持。合同解除日定為張某收到反訴狀副本之日即2013年6月25日較為妥當(dāng)。關(guān)于張某所應(yīng)當(dāng)主動(dòng)承擔(dān)的違約成本責(zé)任，根據(jù)消費(fèi)者雙方都是在上海市房地產(chǎn)價(jià)格買賣合同的約定，蔣某某可從張某已付款中扣除張某應(yīng)向蔣某某支付逾期未付款20％的違約金，余款返還給張某。現(xiàn)張某認(rèn)為如果雙方共同約定的違約金過(guò)高，原審法院將根據(jù)張某的違約不同程度提高以及蔣某某的實(shí)際生產(chǎn)損失等因素情況酌情予以適當(dāng)調(diào)整為8萬(wàn)元。原審法院據(jù)此作出判決：一、蔣某某與張某就上海市閘北區(qū)普善路XXX弄XXX號(hào)XXX室簽訂的上海市促進(jìn)房地產(chǎn)商品買賣合同于2013年6月25日解除；二、張某應(yīng)于判決生效之日起五日內(nèi)給付蔣某某違約金8萬(wàn)元；三、蔣某某應(yīng)于判決生效之日起五日內(nèi)返還張某房款156萬(wàn)元（該款項(xiàng)可與判決第二條主文確定的金額抵扣后予以返還）；四、駁回張某全部參與訴訟請(qǐng)求。

　　二審法院認(rèn)為，按約支付房款是購(gòu)房人的主要合同義務(wù)。張某與蔣某某簽訂的《上海市房 地產(chǎn)買賣合同條款變更協(xié)議書》明確約定張某應(yīng)于2013年5月10日前支付蔣某某164萬(wàn)元。現(xiàn)張某以蔣某某反復(fù)要求調(diào)整房款支付時(shí)間及居間方誤導(dǎo)其銀行放貸時(shí)間為由主張張某未能按上述約定時(shí)間支付房款系事出有因。鑒于張某是支付房款的義務(wù)人，其申請(qǐng)得貸款何時(shí)發(fā)放及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由張某在事前進(jìn)行充分了解，既然張某已對(duì)最后一筆房款的支付時(shí)間作出承諾，其就應(yīng)全面、適當(dāng)?shù)匕醇s履行自己的義務(wù)。因張某未能在合同約定的時(shí)限內(nèi)支付房款，亦未能就付款期限與蔣某某達(dá)成新的一致意見，故張某的行為顯屬違約，即使蔣某某的催告行為存在瑕疵，亦不當(dāng)然喪失其享有的約定解除權(quán)。原審法院認(rèn)定張某收到反訴狀副本之日為雙方之間房屋買賣合同解除的日期合理合法。因最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》只適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人的情況，且該解釋第十五條中有關(guān)解除權(quán)行使的合理期限之規(guī)定的前提是當(dāng)事人就合同解除權(quán)行使的期限未作約定的情況。蔣某某依據(jù)雙方約定行使合同解除權(quán)與法不悖，張某就此所作抗辯缺乏法律依據(jù)。綜上，原審法院所作判決并無(wú)不當(dāng)，可予維持。對(duì)張某的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。

　　二、律師分析

　　付款是買方的主要義務(wù)，買方由于現(xiàn)金不足等原因往往通過(guò)銀行貸款支付房屋的第二期分期付款。在買方申請(qǐng)貸款的過(guò)程中，賣方也需要提供一些文件和簽字，但這并不意味著賣方與銀行之間存在契約關(guān)系（這只是賣方基于誠(chéng)實(shí)信用原則履行其附帶義務(wù)） ，也不意味著賣方有延遲銀行付款的風(fēng)險(xiǎn)。不可否認(rèn)，即使購(gòu)房者的信用檢查沒(méi)有問(wèn)題，購(gòu)房者非常積極和適當(dāng)?shù)叵蜚y行申請(qǐng)貸款，但往往是由于內(nèi)部原因（如年終限制甚至停止房屋貸款等），銀行不能按照房屋銷售合同的時(shí)間。銀行貸款延期似乎并非買方的過(guò)錯(cuò)，買方似乎并不構(gòu)成違約。然而，付款是購(gòu)房者的義務(wù)，付款方式（全額還款或首付加上銀行貸款）是購(gòu)房者自己的選擇，選擇哪家銀行是購(gòu)房者自己的選擇，房屋銷售合同的銀行的實(shí)際貸款時(shí)間也同意購(gòu)房。由于這些原因，買方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)銀行在房屋銷售合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)無(wú)法貸款的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，買方對(duì)違約負(fù)有責(zé)任（對(duì)違約負(fù)有無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任）。如果銀行未能在房屋銷售合同規(guī)定的貸款日發(fā)放貸款，則買方違約，買方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　因此，提醒購(gòu)房者，不要在出售房屋的合同上明確約定銀行貸款時(shí)間。然而，買賣合約并沒(méi)有訂明貸款時(shí)間（貸款的付款時(shí)間須視乎銀行的實(shí)際還款日期） ，并不表示無(wú)論銀行在何時(shí)貸款，買家都不構(gòu)成違約。如銀行因買方理由而未能在合理期限內(nèi)提供貸款，賣方在被要求提供貸款后仍構(gòu)成違約。

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