司法實踐中大量存在通過簽訂買賣合同為借貸合同提供擔(dān)保情形，在現(xiàn)有法律框架內(nèi)公平處理此類案件頗具難度，且各地裁判觀點差異較大。如何認(rèn)定“名為買賣，實為借貸”需要裁判者運用證據(jù)規(guī)則、經(jīng)驗法則甚至是價值理念去判斷。下列判例檢索自“無訟案例”，均由最高人民法院作出，裁判要旨系由北京房產(chǎn)律師根據(jù)裁判主要內(nèi)容總結(jié)，希望對大家有所幫助。

　　 1.貸款關(guān)系結(jié)束后，雙方簽訂了房屋認(rèn)購協(xié)議，保證償還貸款。雙方簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議的真正目的是為貸款提供擔(dān)保，而不是為了實現(xiàn)房屋出售，法院解釋說，雙方當(dāng)事人拒絕更改請求，決定駁回起訴。

　　 ——王高平與海南渤海投資咨詢有限公司借款合同糾紛案案號：(2016）最高人民法院第52號；評委：孫祥壯、黃金龍、王志平；裁判日期：2016年1月27日

　　 最高人民法院認(rèn)為，王高平聲稱他與 Bohai 之間存在商品房買賣的法律關(guān)系，因此要求確認(rèn)購房協(xié)議，履行購房協(xié)議，取得購房協(xié)議所涵蓋的541套住房的所有權(quán)，并提供包括貸款事實在內(nèi)的證據(jù)。對此，我們應(yīng)該審查王高平與渤海公司簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議是否具有擔(dān)保的含義，即審查雙方簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議的真正含義是為借款行為提供擔(dān)保，還是通過支付代價獲得房屋所有權(quán)。

　　 王高平提供的借條、付款憑證、房屋抵押貸款協(xié)議、怡海華庭認(rèn)購協(xié)議均證實了借款事實。甲方王高平與乙方渤海公司簽訂了《房屋抵押貸款協(xié)議》，該協(xié)議載明截至2014年3月23日，乙方向甲方借款人民幣9800萬元，用于怡海華庭小區(qū)的建設(shè)開發(fā)。乙方與甲方就償還貸款達成如下協(xié)議。協(xié)議第三條約定“乙方在約定期限內(nèi)不能以現(xiàn)金償還貸款本息時，同意以在海南建設(shè)開發(fā)的怡海華庭小區(qū)的房產(chǎn)向甲方償還貸款本息”。上述證據(jù)及協(xié)議內(nèi)容可以證明，借款關(guān)系發(fā)生后，雙方訂立了房屋抵押及認(rèn)購協(xié)議，以保證借款的償還。雙方簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議的真正目的是為貸款提供擔(dān)保，而不是實現(xiàn)房屋買賣。即雙方在簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議時，并非真正意義上的轉(zhuǎn)移涉案房屋所有權(quán)，而是真正意義上的設(shè)定擔(dān)保。總之，王高平與渤海公司真正的法律關(guān)系是民間借貸，房屋認(rèn)購協(xié)議只是擔(dān)保過戶的一種方式。一審法院在審理過程中向當(dāng)事人明確說明本案涉及的法律關(guān)系是借款合同關(guān)系，并詢問其是否變更訴訟請求。王高平的經(jīng)紀(jì)人證實不會更改索賠。王高平的上訴理由不能成立，維持駁回王高平起訴的裁定。

　　 2.主張協(xié)議名為房產(chǎn)買賣，實為借款擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)舉示雙方之間存在長期借款擔(dān)保公司法律社會關(guān)系的相關(guān)研究證據(jù)，否則，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)舉證不能的不利影響后果。

　　 案件編號2299(2015) ，審裁委員： 李明毅、蘇歌、張志宏，判決日期： 2015年11月27日

　　 最高法院認(rèn)為，涉案房地產(chǎn)買賣協(xié)議具有房屋買賣合同的主要條款，該協(xié)議是在王采、張立靜與亞歐公司簽訂協(xié)議后成立的。協(xié)議約定了地址、土地面積、房屋面積、購房款金額、購房款交付方式、辦理過戶手續(xù)期限等。上述協(xié)議的意思很明確。王采和張立靜聲稱，該協(xié)議被稱為房地產(chǎn)銷售，但它實際上是貸款擔(dān)保。但并未出示雙方法律關(guān)系的相關(guān)證據(jù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未舉證的不利后果。

　　 3.當(dāng)事人簽訂協(xié)議表示借款意向后，簽訂商品房銷售合同，與協(xié)議一致。

　　 ——李與通化龍城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案（2015）沈敏字第1973號；法官：董華、張志宏和李明依；裁判日期：2015年10月15日

　　 最高人民法院一般認(rèn)為，2001年7月24日雙方企業(yè)簽訂的《協(xié)議書》，雖然沒有約定李明生投資140萬元，與龍成公司發(fā)展共同努力建設(shè)龍成商廈，以龍成商廈一層800平方米的建筑面積為投資環(huán)境條件。但同時進行約定龍成公司在2001年10月25日前有權(quán)解除此協(xié)議，并退還李明生140萬元，如若超期，李明生則享有800平方米建筑施工面積的所有權(quán)。根據(jù)該約定，龍成公司管理可以在約定一定時間內(nèi)通過解除勞動合同，退回投資款，逾期則李明生取得一些相應(yīng)提高房屋銷售面積。而在該協(xié)議簽訂的次日，雙方即簽訂了《商品房購銷服務(wù)合同》，合同或者約定的房屋土地面積、總價款等主要研究內(nèi)容與《協(xié)議書》中相關(guān)法律約定時間一致，與《協(xié)議書》約定的在龍成公司對于逾期未解除保險合同退回投資款條件下能夠取得這些房屋的內(nèi)容學(xué)生互相吻合。且《協(xié)議書》標(biāo)注有“附：李明生購商品樓合同提供一份13頁”字樣。據(jù)此，原判決結(jié)果認(rèn)定問題雙方經(jīng)濟當(dāng)事人簽訂的《協(xié)議書》實際情況體現(xiàn)的是借款的意思就是表示，雙方國家之間是民間網(wǎng)絡(luò)借貸市場關(guān)系，《商品房購銷合同》系僅為促使《協(xié)議書》有效方式履行而設(shè)立的具有作為抵押貸款擔(dān)保行為性質(zhì)的從合同，而非雙方如果當(dāng)事人主義之間形成了以房屋信息買賣為目的的合意，有事實理論依據(jù)，并無明顯不當(dāng)。

　　在實際法律問題情景中，個案情況都有所差異，為了高效解決您的問題，保障合法權(quán)益，建議您直接向北京房產(chǎn)律師說明情況，解決您的實際問題。