購房合同能買賣雙方都簽字了后，最好去做一下備案，讓購房合同能更能夠彰顯它的效力。很多人都擔心房子一房兩賣的問題，這對于買家來說承受的損失會比較大。那么，備案了的購房合同能一房二賣嗎?下面就和北京房產律師一起來看看下面的解答吧。

　　律師分析，本案尚未完成項目驗收，目前備案，但商品房預售合同備案，物業沒有變更。預售合同在房屋部門備案。而建設項目的抵押手續，是由國土部門辦理的。過去，這兩個部門是獨立的。如果沒有通信手段，信息不能共享，則完全有可能成功地提交了預售合同，開發商的債權人也為正在建設的項目申請了抵押手續。

　　目前我國正在建立一個統一的不動產登記制度，可以有效預防不動產領域多頭管理企業帶來的弊病。

　　【規則摘要】

　　1. 不合理的購買合同很多，買方優先購買權不成立

　　——如果買受人的購房行為不合理，其證據不足以證明其已經支付了全款并基于合同約定實際占有該房屋，其優先購買權的主張就不成立。

　　2.名為購房、實為借貸擔保的，出借人不能排除執行

　　－如果名義上是購房，但實際上是貸款，購房合同和回購協議只是債務擔保，貸款人不具有買受人身份，不符合排除執行的條件。

　　3.指定買方，實際上，貸款，放款非消費者，沒有優先權

　　——名為購房、實為借貸，因不存在一個真實商品房買賣合同關系，出借人不具有中國消費者個人身份，不享有優先于我國其他公司債券的權利。

　　4.買受人在所有權轉讓前不享有物權和優先權

　　基于房地產受讓人意圖通過抵押方式轉讓房地產，在轉讓前不能產生抵押協議對房地產交易的物權期待權。

　　5.已抵押進行房產再租賃，承租人之間不能阻卻對抵押物可以執行

　　抵押權設定后，無論租賃合同是否有效，無論租賃權是否存在，都不能阻止法院執行抵押權。

　　6.抵押權的存在與否，應當通過司法監督而非執行異議程序來解決

　　當事人關于抵押財產應當銷毀、申請執行人無權行使抵押權的異議，屬于法律文書的異議，不屬于執行對象的異議。

　　【規則詳解】

　　1. 不合理的購買合同很多，買方優先購買權不成立

　　——如果買受人的購房行為不合理，其證據不足以證明其已經支付了全款并基于合同約定實際占有該房屋，其優先購買權的主張就不成立。

　　劇情簡介： 2003年，物業公司與投資公司簽訂了一份住房合同，協議物業公司支付600萬元購房款，然后通過租賃合同租回投資公司并提供物業服務。2007年，法院根據信用合作社的申請沒收房屋，對房地產公司提出的外部執行異議，法院以購房交易中的若干違規行為予以駁回。房地產公司隨后提議由外人執行反對意見，但沒有提供充分證據證明實際支付了600萬美元。

　　法院認為：①根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出售給第三人，第三人已支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但未辦理財產權轉移手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已支付全部價款并實際占有，但未辦理轉移登記手續的，第三人沒有過錯的，人民法院不得查封、扣押、凍結。買受人雖未取得標的物所有權，也未辦理轉移登記，但基于合法的不動產買賣關系，有權將普通金錢債權排除在強制執行之外。該規定的司法解釋是在買受人對不動產權利的保護與普通貨幣的債權保護發生沖突時，為特殊保護合法買受人的合法權利而設定的特殊規則。這一規則的建立實質上是以犧牲普通貨幣債權人的合法權利為代價的。因此，法院在適用該司法解釋對買受人利益進行特殊保護時，應當嚴格審查買受人與被執行人之間的不動產買賣協議的合法性，該條規定的給付、實際占有、過錯是否必要。②涉案綜合樓交易合同的簽訂和回執簽發時間不符合一般交易規則，合同備案登記程序不符合通常要求和慣例，合同中注明的商品房預售許可證號與實際預售許可證號不符。此外，從涉案合同中房屋單價、用途等諸多重要條款的缺失或矛盾來看，物業公司和投資公司在一般房屋交易中未盡到應有的注意義務，故現有證據不足以認定雙方房屋買賣的真實意思表示。如果物業公司未能提供600萬元的現金來源及銀行匯款或轉賬憑證等任何證據，僅憑收據不足以認定物業公司已全額支付購房款。合同中約定的交房時間是在雙方簽約之前，這也不符合房屋買賣的常識。且物業公司在與投資公司簽訂涉案合同前，雙方存在物業服務合同關系，物業公司基于2003年的物業服務合同實際占用了涉案綜合樓，故現有證據不足以證明物業公司基于涉案合同實際占用了涉案綜合樓。判決駁回了物業公司的申請。

　　2.名為購房、實為借貸擔保的，出借人不能排除執行

　　－如果名義上是購房，但實際上是貸款，購房合同和回購協議只是債務擔保，貸款人不具有買受人身份，不符合排除執行的條件。

　　簡介： 2010年，陳某與開發公司簽訂了住房合同，市場價55萬元的住房價格同意10萬元。2011年，雙方簽署了一份附買回協議，同意發展房屋公司在不同時期應由購房者支付房款。同期，開發公司與林某簽訂的承諾書中稱，林某向開發公司提供了5000萬元人民幣的貸款，這筆貸款是由陳等人與開發公司分別簽訂的住房合同抵押的。2012年，根據債權人信托公司的申請，法院以開發公司的名義沒收了這些財產，陳某提出了執行異議，但在對外部人士提起執行異議的訴訟后被駁回。

　　法院可以認為：盡管陳某提供的與開發有限公司所簽購房合同、回購協議、轉賬憑證、收款收據、房屋交付確認書及房屋預售網簽備案等證據能證明其與開發企業公司發展之間是否存在一些形式上的房屋買賣經濟關系，但雙方國家之間可能存在一個真實房屋買賣關系研究證據，尚有許多不足。主要設計理由為：①開發管理公司文化作為訟爭房屋出賣人，認為其與陳某之間對于房屋買賣關系意思就是表示虛假，雙方并不能夠存在一種真實的房屋買賣關系。開發技術公司員工認為陳某所購別墅實為該公司為擔保林某債權而簽訂，林某是陳某等出借款項的集資轉貸人，其與開發利用公司系民間金融借貸社會關系。這一指導意見與開發項目公司、林某等所簽備忘錄內容相印證，開發平臺公司價值主張學生具有可信性。陳某與開發建設公司所簽購房合同，購房價格約定與常理不符，亦背離中國市場分析行情。②作為我國房屋購銷合同，購房人目的是取得房屋，出賣方目的是獲得售房款，但雙方回購協議卻明確規定約定開發投資公司應該享有勞動合同解除權和回購權，且解除權與回購權行使調查時間均在約定的房屋交付用戶使用學習時間開始之前，明顯與房屋購銷合同目的不符。同時，回購協議還約定了開發軟件公司人員行使解除權條件及不同回購時間需支付的固定資產回購款，而陳某亦自認回購款是按時間和一定利息保障標準數據進行科學計算的，其中的利息費用標準遠高于一般商業銀行同期同類貸款利息，利息從而達到年利率36％，此亦與房屋買賣合同風險特征不符。③結合實際開發目標公司目前有關教育資金鏈斷裂債務能力無法得到及時償還、房屋未經竣工驗收規范以及涉案房屋于2012年即被信托責任公司提出申請查封情況，陳某所持購房款收據、房屋確認書及房屋預售網簽備案等，實有以房屋買賣活動形式才能保證債權實現或排除強制措施執行的目的，亦難以充分證明雙方共同存在很多真實房屋買賣關系。陳某雖認為其與開發上市公司方面存在各種民間借貸關系亦不影響因素之后雙方成立房屋買賣關系，但其并未舉示借款合同和借貸關系轉化為房屋買賣關系建立相應證據。判決駁回陳某訴請。

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