小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定如下：小產(chǎn)權(quán)房指是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒(méi)有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的。小產(chǎn)權(quán)房的買(mǎi)賣(mài)是不受法律保護(hù)的。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的更多法律知識(shí)，下面北京房產(chǎn)糾紛律師為您進(jìn)行詳細(xì)解答。

　　一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？

　　1、廣義的小產(chǎn)權(quán)房

　　目前，在深圳交易的小型房地產(chǎn)有10類(lèi)：

　　- 廣東省產(chǎn)權(quán)證，安?？h在1980年代或以前頒發(fā)的房屋類(lèi)型。

　　-《房屋進(jìn)行所有權(quán)證》（豬肝本），此類(lèi)房子我們大多企業(yè)都是90年代初期中國(guó)深圳關(guān)外村民對(duì)于自己建的房子的產(chǎn)權(quán)證。

　　--《房地產(chǎn)證書(shū)》（綠色） ，這套房子是20世紀(jì)90年代通過(guò)“兩證一證”申請(qǐng)后，經(jīng)國(guó)土局驗(yàn)收合格備案發(fā)行的。

　　——集資房，是企業(yè)籌集的過(guò)渡房，分配給內(nèi)部職工或家屬。

　?。蠹t本房（整棟一個(gè)紅本），這類(lèi)房子是企業(yè)發(fā)展自己建的公寓房，四證齊全，但是我們不能進(jìn)行上市流通的，產(chǎn)權(quán)管理屬于中國(guó)公司對(duì)于所有。

　?。逦y(tǒng)建樓，這類(lèi)房子是村委股份公司在所屬地由村委主導(dǎo)建設(shè)的寫(xiě)字樓或者住宅。

　　一兩證一書(shū)（村民私宅報(bào)批報(bào)建申請(qǐng)），這種對(duì)于房子也是目前是深圳企業(yè)最多的存在，都是有報(bào)建手續(xù)的，只是建好自己之后我們沒(méi)有進(jìn)行報(bào)驗(yàn)領(lǐng)綠本。

　　--《深圳市農(nóng)村城鎮(zhèn)化遺留違法建筑物普查驗(yàn)收憑證》的施工，未經(jīng)權(quán)利確認(rèn)或者其他批準(zhǔn)，按照兩條規(guī)定申報(bào)。

　?。瓱o(wú)證的墾荒房，這種沒(méi)有房子已經(jīng)基本上我們都是以前來(lái)中國(guó)深圳開(kāi)荒建的，基本上可以無(wú)任何手續(xù)證明，部分有《歷史文化普查回執(zhí)》。

　?。姰a(chǎn)房，理論上過(guò)不了戶(hù)，更不了名。

　　2、狹義的小產(chǎn)權(quán)房

　　主要指村集體土地上興建的不能進(jìn)行上市公司流通的小產(chǎn)權(quán)房，可以發(fā)展分為以下兩大類(lèi)：

　　1）違建房，主要是指歷史文化遺留問(wèn)題建筑；

　　2）綠本房（豬肝本房）。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同管理糾紛，法院對(duì)于如何判？

　　小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同到底有沒(méi)有效？從法院現(xiàn)有判例來(lái)看，主要有三種可能：

　　（1）無(wú)效；

　?。?）駁回起訴制度以及企業(yè)不予受理；

　?。?）有效。

　　01 合同無(wú)效

　　你能退還押金嗎？

　　案情：

　　2018年，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓認(rèn)購(gòu)協(xié)議，買(mǎi)方支付定金10萬(wàn)元。之后買(mǎi)方反悔，稱(chēng)合同無(wú)效，要求退還定金。

　　法院：

　　一審法院認(rèn)為，因房產(chǎn)出售方自始未能向購(gòu)買(mǎi)方出示相關(guān)的權(quán)屬證明或合法性審批材料，可確信該房產(chǎn)的交易違反強(qiáng)制性規(guī)定，合同依法無(wú)效。合同無(wú)效，房屋出售方應(yīng)當(dāng)返還合同價(jià)款。

　　二審法院一般認(rèn)為，雙方進(jìn)行房屋市場(chǎng)交易中，涉案房產(chǎn)從未交付占有主要使用。協(xié)議被確認(rèn)無(wú)效后，僅涉及房款返還的相關(guān)研究問(wèn)題，不涉及涉案房產(chǎn)本身具有合法性及權(quán)屬的認(rèn)定，故可以發(fā)展作為我國(guó)民事法律訴訟受理。

　　案號(hào)：

　　深圳市中級(jí)人民法院（2020）粵03民終693號(hào)

　　02 不予進(jìn)行受理或駁回訴訟起訴

　　【案例】：賣(mài)方反悔主張合同無(wú)效

　　案情：

　　2014年，雙方企業(yè)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，并由律師制度進(jìn)行社會(huì)見(jiàn)證，買(mǎi)方支付系統(tǒng)全部?jī)r(jià)款350萬(wàn)元，并占有主要使用房屋收租至今?，F(xiàn)賣(mài)方主張通過(guò)合同管理無(wú)效。

　　法院：

　　《人民中華民國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條和深圳市人民代表大會(huì)關(guān)于處理農(nóng)村城鎮(zhèn)化遺留違法建筑的決定明確規(guī)定，對(duì)違法建筑，主管行政部門(mén)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況，依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，依法拆除、沒(méi)收，準(zhǔn)予臨時(shí)使用。

　　原告雖持有《深圳市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)城市化歷史文化遺留建筑普查申報(bào)表》，但該申報(bào)表僅證明企業(yè)行政管理機(jī)關(guān)工作已經(jīng)受理該項(xiàng)技術(shù)處理申請(qǐng)，不能充分證明中國(guó)行政主管部門(mén)已對(duì)涉案房屋建造及用地合法性作出確認(rèn)。

　　在主管管理部門(mén)未就涉案房產(chǎn)做出選擇相應(yīng)數(shù)據(jù)處理前，無(wú)法對(duì)涉案房產(chǎn)的歸屬及轉(zhuǎn)讓合同法律效力作出一個(gè)正確進(jìn)行認(rèn)定，故原告提起的本案訴訟應(yīng)予駁回。

　　案號(hào)：

　　深圳市中級(jí)人民法院（2019年）廣東省03人民法院第28558號(hào)裁定

　　法律依據(jù)：

　　東方廣播省高級(jí)人民法院《省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(2012年第240號(hào)）第69條規(guī)定：

　　“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地或房屋進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同引發(fā)的糾紛，屬于自己平等參與主體發(fā)展之間的民事行為法律相關(guān)關(guān)系，應(yīng)作為民事案件受理。當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求涉及企業(yè)違法建設(shè)用地或違法建筑，需先由行政主管部門(mén)信息處理后才能最終確定其財(cái)產(chǎn)權(quán)益關(guān)系的，不予受理，告知當(dāng)事人先向行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)數(shù)據(jù)處理?！?

　　法院不予受理或駁回起訴，實(shí)質(zhì)上認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同“效力待定”，故暫時(shí)擱置爭(zhēng)議，“先行政再司法”。

　　03 合同有效

　　【案例一】：賣(mài)方毀約拆除綠房子

　　案情：

　　2014年，雙方簽署了一份合同，以135萬(wàn)元人民幣的價(jià)格買(mǎi)賣(mài)一套建于上世紀(jì)90年代的300平方米私人住宅（用于綠皮書(shū)）。房款全部付清后，開(kāi)發(fā)商華僑市現(xiàn)在重新安置了房子，賣(mài)方主張撤銷(xiāo)合同。

　　法院：

　　2004年寶安區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，原屬于其成員集體所有的土地屬于國(guó)家所有，本案涉案房屋適用該情形相關(guān)規(guī)定。因此，涉案房產(chǎn)雖未符合房產(chǎn)過(guò)戶(hù)條件，但并不影響合同的效力。

　　案號(hào)：

　　深圳市發(fā)展中級(jí)以及人民對(duì)于法院（2019）粵03民終16272號(hào)

　　【案例二】：連載銷(xiāo)售綠色住宅是否有效？

　　案情：

　　2007年，原告以50萬(wàn)元將一套自建私房（有綠色房產(chǎn)證）出售給被告一，被告一后又以150萬(wàn)元出售給被告二。原告悔罪，要求被告一、二返還涉案財(cái)物。

　　法院：

　　根據(jù)《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化發(fā)展土地資源管理工作辦法》[2004]102號(hào)相關(guān)法律規(guī)定，案涉房屋問(wèn)題所在城市土地為國(guó)有企業(yè)土地，案涉房屋已并非我國(guó)農(nóng)村宅基地上的房屋，原告以案涉房屋為農(nóng)民自建房為由主張案涉房屋可以轉(zhuǎn)讓服務(wù)合同行為無(wú)效，理由不成立。

　　案號(hào)：

　　深圳市中級(jí)人民法院（2019）第17000號(hào)，廣東0307

　　【案例三】：買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)遷指標(biāo)有效嗎？

　　案情：

　　2017年，雙方企業(yè)簽訂《房屋進(jìn)行交易服務(wù)合同》，約定支付交易市場(chǎng)房產(chǎn)為大新片區(qū)舊城更新改造工程項(xiàng)目?jī)?nèi)開(kāi)發(fā)商擬補(bǔ)償?shù)囊惶酌娣e為38平方米的公寓，成交價(jià)136萬(wàn)元，違約不賣(mài)則雙倍賠償購(gòu)房款。原告支付了95萬(wàn)元，但被告將舊改房屋賣(mài)與他人，原告向公安機(jī)關(guān)報(bào)案未立案，賣(mài)方可以退還已收到的全部房款95萬(wàn)元。原告公司主張通過(guò)合同管理無(wú)效，后變更為：解除勞動(dòng)合同內(nèi)容要求以及賣(mài)方承擔(dān)賠償問(wèn)題另一倍損失95萬(wàn)元。

　　法院：

　　依據(jù)《房產(chǎn)交易合同》約定，原告與被告交易標(biāo)的為拆遷后開(kāi)發(fā)商擬補(bǔ)償?shù)?8平方米的房產(chǎn)，而并非擬拆遷的小產(chǎn)權(quán)房，《房產(chǎn)交易合同》系原告與被告的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，本院確認(rèn)其效力，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行，并酌定由被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失50萬(wàn)元。

　　案號(hào)：

　　深圳發(fā)展中級(jí)以及人民對(duì)于法院（2019）粵03民終18821號(hào)

　　房產(chǎn)中介利用自身優(yōu)勢(shì)從市民手中購(gòu)買(mǎi)房屋，然后在辦理房屋手續(xù)時(shí)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓給第三方。賣(mài)方發(fā)現(xiàn)買(mǎi)方是炒房者后，提出解除合同。日前，濱海新區(qū)人民法院塘沽審判區(qū)經(jīng)審理查明，雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同不成立。據(jù)悉，塘沽司法區(qū)近日將17起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件認(rèn)定為“買(mǎi)房，實(shí)則炒房”，認(rèn)定合同不依法成立，駁回了賠償請(qǐng)求。

　　大家閱讀到這里相信已經(jīng)對(duì)上述的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所了解，其實(shí)問(wèn)題本身是很簡(jiǎn)單的，相信你對(duì)此已有基本的認(rèn)識(shí)，如果你對(duì)上述文章中的敘述或者其他的問(wèn)題感到疑惑，歡迎咨詢(xún)北京房產(chǎn)糾紛律師。