小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)定如下：小產(chǎn)權(quán)房指是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，沒有繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的。小產(chǎn)權(quán)房的買賣是不受法律保護(hù)的。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的更多法律知識(shí)，下面北京房產(chǎn)糾紛律師為您進(jìn)行詳細(xì)解答。

　　一、什么是小產(chǎn)權(quán)房？

　　1、廣義的小產(chǎn)權(quán)房

　　目前，在深圳交易的小型房地產(chǎn)有10類：

　　- 廣東省產(chǎn)權(quán)證，安保縣在1980年代或以前頒發(fā)的房屋類型。

　　-《房屋進(jìn)行所有權(quán)證》（豬肝本），此類房子我們大多企業(yè)都是90年代初期中國深圳關(guān)外村民對于自己建的房子的產(chǎn)權(quán)證。

　　--《房地產(chǎn)證書》（綠色） ，這套房子是20世紀(jì)90年代通過“兩證一證”申請后，經(jīng)國土局驗(yàn)收合格備案發(fā)行的。

　　——集資房，是企業(yè)籌集的過渡房，分配給內(nèi)部職工或家屬。

　　－大紅本房（整棟一個(gè)紅本），這類房子是企業(yè)發(fā)展自己建的公寓房，四證齊全，但是我們不能進(jìn)行上市流通的，產(chǎn)權(quán)管理屬于中國公司對于所有。

　　－村委統(tǒng)建樓，這類房子是村委股份公司在所屬地由村委主導(dǎo)建設(shè)的寫字樓或者住宅。

　　一兩證一書（村民私宅報(bào)批報(bào)建申請），這種對于房子也是目前是深圳企業(yè)最多的存在，都是有報(bào)建手續(xù)的，只是建好自己之后我們沒有進(jìn)行報(bào)驗(yàn)領(lǐng)綠本。

　　--《深圳市農(nóng)村城鎮(zhèn)化遺留違法建筑物普查驗(yàn)收憑證》的施工，未經(jīng)權(quán)利確認(rèn)或者其他批準(zhǔn)，按照兩條規(guī)定申報(bào)。

　　－無證的墾荒房，這種沒有房子已經(jīng)基本上我們都是以前來中國深圳開荒建的，基本上可以無任何手續(xù)證明，部分有《歷史文化普查回執(zhí)》。

　　－軍產(chǎn)房，理論上過不了戶，更不了名。

　　2、狹義的小產(chǎn)權(quán)房

　　主要指村集體土地上興建的不能進(jìn)行上市公司流通的小產(chǎn)權(quán)房，可以發(fā)展分為以下兩大類：

　　1）違建房，主要是指歷史文化遺留問題建筑；

　　2）綠本房（豬肝本房）。

　　二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同管理糾紛，法院對于如何判？

　　小產(chǎn)權(quán)房買賣合同到底有沒有效？從法院現(xiàn)有判例來看，主要有三種可能：

　　（1）無效；

　　（2）駁回起訴制度以及企業(yè)不予受理；

　　（3）有效。

　　01 合同無效

　　你能退還押金嗎？

　　案情：

　　2018年，買賣雙方簽訂房屋轉(zhuǎn)讓認(rèn)購協(xié)議，買方支付定金10萬元。之后買方反悔，稱合同無效，要求退還定金。

　　法院：

　　一審法院認(rèn)為，因房產(chǎn)出售方自始未能向購買方出示相關(guān)的權(quán)屬證明或合法性審批材料，可確信該房產(chǎn)的交易違反強(qiáng)制性規(guī)定，合同依法無效。合同無效，房屋出售方應(yīng)當(dāng)返還合同價(jià)款。

　　二審法院一般認(rèn)為，雙方進(jìn)行房屋市場交易中，涉案房產(chǎn)從未交付占有主要使用。協(xié)議被確認(rèn)無效后，僅涉及房款返還的相關(guān)研究問題，不涉及涉案房產(chǎn)本身具有合法性及權(quán)屬的認(rèn)定，故可以發(fā)展作為我國民事法律訴訟受理。

　　案號(hào)：

　　深圳市中級人民法院（2020）粵03民終693號(hào)

　　02 不予進(jìn)行受理或駁回訴訟起訴

　　【案例】：賣方反悔主張合同無效

　　案情：

　　2014年，雙方企業(yè)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，并由律師制度進(jìn)行社會(huì)見證，買方支付系統(tǒng)全部價(jià)款350萬元，并占有主要使用房屋收租至今。現(xiàn)賣方主張通過合同管理無效。

　　法院：

　　《人民中華民國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條和深圳市人民代表大會(huì)關(guān)于處理農(nóng)村城鎮(zhèn)化遺留違法建筑的決定明確規(guī)定，對違法建筑，主管行政部門應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情況，依法確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，依法拆除、沒收，準(zhǔn)予臨時(shí)使用。

　　原告雖持有《深圳市農(nóng)村經(jīng)濟(jì)城市化歷史文化遺留建筑普查申報(bào)表》，但該申報(bào)表僅證明企業(yè)行政管理機(jī)關(guān)工作已經(jīng)受理該項(xiàng)技術(shù)處理申請，不能充分證明中國行政主管部門已對涉案房屋建造及用地合法性作出確認(rèn)。

　　在主管管理部門未就涉案房產(chǎn)做出選擇相應(yīng)數(shù)據(jù)處理前，無法對涉案房產(chǎn)的歸屬及轉(zhuǎn)讓合同法律效力作出一個(gè)正確進(jìn)行認(rèn)定，故原告提起的本案訴訟應(yīng)予駁回。

　　案號(hào)：

　　深圳市中級人民法院（2019年）廣東省03人民法院第28558號(hào)裁定

　　法律依據(jù)：

　　東方廣播省高級人民法院《省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》(2012年第240號(hào)）第69條規(guī)定：

　　“當(dāng)事人因農(nóng)村宅基地或房屋進(jìn)行買賣合同引發(fā)的糾紛，屬于自己平等參與主體發(fā)展之間的民事行為法律相關(guān)關(guān)系，應(yīng)作為民事案件受理。當(dāng)事人的訴訟請求涉及企業(yè)違法建設(shè)用地或違法建筑，需先由行政主管部門信息處理后才能最終確定其財(cái)產(chǎn)權(quán)益關(guān)系的，不予受理，告知當(dāng)事人先向行政主管部門提出申請數(shù)據(jù)處理。”

　　法院不予受理或駁回起訴，實(shí)質(zhì)上認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買賣合同“效力待定”，故暫時(shí)擱置爭議，“先行政再司法”。

　　03 合同有效

　　【案例一】：賣方毀約拆除綠房子

　　案情：

　　2014年，雙方簽署了一份合同，以135萬元人民幣的價(jià)格買賣一套建于上世紀(jì)90年代的300平方米私人住宅（用于綠皮書）。房款全部付清后，開發(fā)商華僑市現(xiàn)在重新安置了房子，賣方主張撤銷合同。

　　法院：

　　2004年寶安區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有，本案涉案房屋適用該情形相關(guān)規(guī)定。因此，涉案房產(chǎn)雖未符合房產(chǎn)過戶條件，但并不影響合同的效力。

　　案號(hào)：

　　深圳市發(fā)展中級以及人民對于法院（2019）粵03民終16272號(hào)

　　【案例二】：連載銷售綠色住宅是否有效？

　　案情：

　　2007年，原告以50萬元將一套自建私房（有綠色房產(chǎn)證）出售給被告一，被告一后又以150萬元出售給被告二。原告悔罪，要求被告一、二返還涉案財(cái)物。

　　法院：

　　根據(jù)《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化發(fā)展土地資源管理工作辦法》[2004]102號(hào)相關(guān)法律規(guī)定，案涉房屋問題所在城市土地為國有企業(yè)土地，案涉房屋已并非我國農(nóng)村宅基地上的房屋，原告以案涉房屋為農(nóng)民自建房為由主張案涉房屋可以轉(zhuǎn)讓服務(wù)合同行為無效，理由不成立。

　　案號(hào)：

　　深圳市中級人民法院（2019）第17000號(hào)，廣東0307

　　【案例三】：買賣小產(chǎn)權(quán)房的動(dòng)遷指標(biāo)有效嗎？

　　案情：

　　2017年，雙方企業(yè)簽訂《房屋進(jìn)行交易服務(wù)合同》，約定支付交易市場房產(chǎn)為大新片區(qū)舊城更新改造工程項(xiàng)目內(nèi)開發(fā)商擬補(bǔ)償?shù)囊惶酌娣e為38平方米的公寓，成交價(jià)136萬元，違約不賣則雙倍賠償購房款。原告支付了95萬元，但被告將舊改房屋賣與他人，原告向公安機(jī)關(guān)報(bào)案未立案，賣方可以退還已收到的全部房款95萬元。原告公司主張通過合同管理無效，后變更為：解除勞動(dòng)合同內(nèi)容要求以及賣方承擔(dān)賠償問題另一倍損失95萬元。

　　法院：

　　依據(jù)《房產(chǎn)交易合同》約定，原告與被告交易標(biāo)的為拆遷后開發(fā)商擬補(bǔ)償?shù)?8平方米的房產(chǎn)，而并非擬拆遷的小產(chǎn)權(quán)房，《房產(chǎn)交易合同》系原告與被告的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，本院確認(rèn)其效力，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行，并酌定由被告賠償原告經(jīng)濟(jì)損失50萬元。

　　案號(hào)：

　　深圳發(fā)展中級以及人民對于法院（2019）粵03民終18821號(hào)

　　房產(chǎn)中介利用自身優(yōu)勢從市民手中購買房屋，然后在辦理房屋手續(xù)時(shí)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓給第三方。賣方發(fā)現(xiàn)買方是炒房者后，提出解除合同。日前，濱海新區(qū)人民法院塘沽審判區(qū)經(jīng)審理查明，雙方簽訂的買賣合同不成立。據(jù)悉，塘沽司法區(qū)近日將17起房屋買賣合同糾紛案件認(rèn)定為“買房，實(shí)則炒房”，認(rèn)定合同不依法成立，駁回了賠償請求。

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